“超购王”兴业物联上市首日破发 高度依赖母公司增量空间或有限

时间:2020-03-30 17:58:42 作者:发股票网
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华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

3月9日,正商集团旗下兴业物联服务集团有限公司(09916.HK,以下简称“兴业物联”)成功赴港上市,成为2020年“物业第一股”。尽管在上市前获得超额认购,但兴业物联正式开盘首日,股价即跌破发售价,其后股价更是一路走低。

市场分析人士直言,兴业服务的股价走势固然与当前股市整体行情有关,但其本身亦存在不少问题。据招股书显示,兴业物联目前在管物业面积不足1千万平方米,且项目多集中于河南省郑州市。而其高度依赖的母公司正商集团则以住宅物业的开发为主,商业板块规模有限,能给兴业物联提供的增量空间或有限。

高度依赖母公司

3月9日,兴业物联在香港交易所主板正式挂牌上市交易,成为河南省郑州市本土最大房企正商集团旗下的第四家上市公司。招股书显示,兴业物联公司成立于1999年,主要专注于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。据第一太平戴维斯、中国指数研究院及中国房地产Top10研究组统计,目前其为河南省第四大非住宅物业管理服务企业,百强物管企业中综合实力排名第67位。

赴港上市之前,兴业物联曾于2017年9月在新三板挂牌,但“系战略发展调整的需要”,于2018年12月申请终止挂牌新三板,并在2019年1月成功摘牌,之后转向港股。

2月24日,兴业物联发布公告称,公司已透过联交所申请批准已发行股份及上市买卖,计划发售约1亿股,招股价为1.5-2港元,集资最多2亿港元;3月6日公布的招股结果显示,其获得香港发售股份的1414.06倍认购、国际配售股份的8.11倍的大幅超额认购,备受投资者青睐。

不过,3月9日上市首日,兴业物联却没能延续此前“超购王”上市首日大多上涨的定律,报价为1.81港元,较每股1.99港元的发售价,开盘跌9.05%,截至当日收盘仅涨2%,与在公开发售阶段的火爆认购有明显落差。不仅如此,兴业物联的股价之后更是一路走低,截至3月17日收盘,兴业物联的股价仅有1.460元/股,较52周最高价2.310元下跌36.8%。

对于股价一路走低的原因,公司又将采取何种措施来保障投资者权益的问题,《华夏时报》致电了兴业物联总部,并向其公布的邮箱发送了采访提纲。兴业物联总部接听人员表示,“将安排专人对接”,但截至发稿记者未收到回电及采访回复。

有市场分析人士认为,兴业物联上市当日,包括中国在内的全球股市下跌,即使是近期颇受关注的港股物业股也一片“挂绿”,兴业物联上市破发在所难免。但之后其股价仍一路走低,主要则是在于公司自身的“底牌”。

从规模上看,兴业物联“盘子”较小。据招股书数据,截至2019年9月30日,公司在管物业建筑面积约210万平方米,涵盖17幢商用楼宇、3幢政府楼宇及1个工业园,总建筑面积约为240万平方米,合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。根据第一太平戴维斯的数据,按在管物业建筑面积计算,兴业物联2018年河南省市场份额约为0.6%。

财务数据方面,2016-2018年及2019年1-9月,兴业物联的营业收入分别为4727.6万元、7606.8万元、1.310亿元和1.273亿元,净利润分别为1148.6万元、1927.9万元、3422万元和2811.8万元,毛利率则分别为47.2%、50.2%、47.5%和46%。

综合乐居财经研究院、克而瑞研究中心等多家机构的数据来看,在目前于港股挂牌上市的内地物管公司中,兴业物联的在管面积与营业收入均排名靠后。例如,截至2019年6月份,已上市的物管公司中,1000万平方米以下只有和泓服务及浦江中国两家,在管面积分别约630万平方米、556万平方米。

同时,兴业物联对母公司正商集团的依赖程度较重。公开资料显示,正商集团间接持有兴业物联75.45%的股权。而招股书显示,从收入构成来看,作为兴业物联收入最多的来源商用楼宇物业(2016-2018年及2019年1-9月占总收入的比例分别是94%、88.2%、88.3%和87.7%)也均由正商集团开发。另根据招股书,兴业物联大部分收益来源于在郑州市提供的物业管理及增值服务。从2016年至2019年前三季度,公司在郑州一城的收益分别为0.47亿元、0.76亿元、1.07亿元及1.11亿元,分别占该公司收益总额的100%、100%、82%及87%。

此外,对于独立第三方开发的物业,兴业物联投标的中标率也不算太高。招股书透露,2016-2018年及2019年1-9月,公司分別就独立房地产开发商开发/业主的物业呈交8份、12份、7份及11份标书,中标率分别为0、约8.3%、14.3%及9.1%。

有不愿具名的业内人士指出,被分拆上市的物管公司一般来说都与母公司关系紧密。如果物管公司的背后母公司很强大,物业公司就具备了先天优势,其后续发展具备潜力。但兴业物联的母公司正商集团以住宅物业开发为主,旗下商业物业的规模有限,能给兴业物联提供的增量空间或有限。

将加强第三方收入来源

事实上,对于公司现存的问题,兴业物联也并未回避。

在于3月9日举行的线上IPO记者会上,兴业物联主席兼行政总裁朱杰坦言公司目前在规模上存在短板。但朱杰也强调,公司未来主要以中小型非住宅物业公司作为收购标的选择,并不考虑其在管面积多少,而是综合考虑其财务状况、运营状况以及社会口碑,来进行综合研判做出选择。

朱杰称,公司与正商地产一直维持良好合作关系和业务往来,未来发展可受惠于母公司广泛的业务组合,确保未来有稳定收入来源。其同时表示,公司未来发展首选仍是河南省,也会考虑往华中地区包括山东、安徽、山西以及陕西等邻近省份发展,且强调会加强第三方收入来源。

而对于整个物业管理行业受疫情影响的问题,朱杰则认为,虽然疫情对普遍行业都造成影响,但是对物业来说反而是个机遇,“疫情中也体现了对于高品质物业服务的需求”。其称兴业物联目前已经制订方案应对,维持服务正常运作。

在中泰国际策略分析师颜招骏看来,兴业物联上市正好赶上港股市场承压的时候。但市场影响是暂时的,这个时点仍是物业公司IPO的好时机:“一方面,市场对整个物业板块兴趣火爆,有助于增加IPO认购倍数;另一方面,行业估值提升,有利于公司获得较高估值,筹集更多资金。”

《华夏时报》记者注意到,3月18日,在连跌数日之后,兴业物联的股价出现明显抬升。截至午间收盘,股价为1.590港元/股,较前一日上涨8.90%。但其后股价再度下跌,至收盘时股价为1.410港元/股,较前一日下跌3.42%。

而来自富途证券的统计数据显示,物管股2月份曾连续13个交易日上涨,平均涨幅超过20%,其中滨江服务、永升生活服务等数支股票表现突出,股价涨幅超过50%。尽管近期物管股行情较疫情初期有所回落,但渴望敲开资本市场大门的内地物业公司仍不在少数。《华夏时报》记者不完全统计,目前还有金融街物业、宋都服务、正荣服务等几家内地物业公司在港交所排队上市。

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